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              完整版物業裝修管理培訓手冊

              2018-08-08 22:26:11 伍建忠


              說起裝修,大多數物業人可能覺得責任主體應該是裝修公司或個體,其實未必如此。

              我們特別翻箱倒柜找出這本《物業裝修管理培訓秘籍》,事無巨細的給您嘮清楚了大大小小的各項事宜,還不快來看看?


              圖片關鍵詞

              物業裝修管理培訓資料

              一、 物業裝修管理的基本概念

              二、 物業裝修管理的目的

              三、 物業裝修管理的意義

              四、 術語解釋

              五、 物業裝修管理的基本內容

              六、 對裝飾裝修違規現象的處理

              七、 裝修管理員的素質要求

              八、 裝修管理員的職責

              九、 裝修管理控制程序



              一、物業裝修管理的基本概念

              1. 物業裝修,是指業主或使用人為了改善居住、辦公或經營環境,對自有物業或租賃物業范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。


              2. 物業裝修管理,是指物業管理公司依據國家相關法規和條例,受開發商或全體業主委托,對物業管轄范圍的業主或使用人在裝修過程中,對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監督和管理的行為。


              二、物業裝修管理的目的

              規范施工行為,消除施工隱患,保證新建樓房外觀的整潔和統一;杜絕新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞;保障新建樓房的居住安全,保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用。最終實現物業的保質和增質,延長物業使用壽命。


              三、物業裝修管理的意義

              維護和保持房屋建筑原創設計的元素和風貌,維護環境品質,避免房屋建筑結構、外觀、環境、設施設備遭受破壞和污染。維護小區正常的生活、學習、工作秩序,營造小區的安定、團結、和諧氛圍,維護物業管理秩序,保障物業管理服務工作的正常開展。

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              四、術語解釋

               
              1、建筑主體    

              是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

               

              2、承重結構    

              是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

               

              3、砌體結構     

              即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構,稱為磚~物業管理圈;鋼筋混凝土混合結構,簡稱磚混結構。此結構抗震性差,防滲水性能差。這是當前建造數量大、采用最普遍的結構類型。


              4、鋼筋混凝土結構    

              即主要承重構件全部采用鋼筋混凝土,并現場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業建筑等。


              5、剪力墻    

              剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5~8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。


              6、異形柱    

              異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2~4倍,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻,常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。


              7、承重墻    

              是指不但承受自身重量,同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。


              8、非承重墻    

              不承受上部傳來的荷載,也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上(例如:磚混中的承重墻,框架中的框架梁)。非承重墻通常還是設計上的抗震墻,如果發生地震,非承重墻將和承重墻一起承受地震力。


              9、房屋外觀    

              是指相對于室內的外立面,準確的說,就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。


              10、防水工程    

              是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害;廚房、衛生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。


              11、隱蔽工程    

              是指被其他建筑物遮掩的工程,具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后,如發生問題,還需重新覆蓋和掩蓋,返工損失非常大,為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失,保證工程的質量和工程順利完成,安裝施工時,在覆蓋和掩蓋前應當通知發包人檢查,發包人檢查合格后,方可進行隱蔽施工。


              12、房屋配套設施設備     

              是指房屋除門窗、護欄外的,與房屋配套的給排水管道(空調排水管)、強電源及弱電源信號系統(照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監控)、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話(非可視電話)、應急求助按鈕、天然氣表、管等。


              13、房屋平面布置圖    

              是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面(水平面)設計圖,它包括房屋平面結構布置(家俱、陳設擺放)設計、區域使用功能劃分(如:臥室、客廳、書房、廚房及衛生間等)設計、出入通道(如:門的開啟方向及通道走向)設計,其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的,一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。


              14、水電施工圖    

              是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖,顧名思義,示意圖是以示意方式進行繪制的,圖形是以線條和符號連接構成的,圖形一般沒有準確的數值標注,只是示意大概的安裝方位和形式,具體安裝方法和要求,都是以文字標注及說明為主。

              圖片關鍵詞

              五、物業裝修管理的基本內容

              (一) 房屋外觀的管理

              (二) 主體結構的管理

              (三) 房屋防水施工的管理

              (四) 房屋配套設施的管理

              (五) 施工行為的管理

              (六) 告知和督導義務

              (七) 商業門面裝修管理

              (八) 物業裝修管理如何規避責任


               

              (一)房屋外觀的管理

              1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得破壞房屋的外觀,嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄,以及外立面墻磚、涂料顏色;

              2. 嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞,嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸,嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體,未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞;

              3. 嚴禁搭建建筑物、構筑物,嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺,未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等;

              4. 嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機,空調外機應安裝在房屋的預留位置上,或物業管理公司指定的位置上;

              5. 未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識;

              6. 嚴禁侵占公共區域的通道、露臺和屋面,嚴禁在公共區域的通道、露臺和屋面亂搭亂建;

              7. 嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業共有設施、設備及場地。


               

              (二)主體結構的管理

              1. 嚴禁擅自改變物業使用性質;

              2. 嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備;

              3. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中,不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎,嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設,確須開孔鑿槽,必須報物業管理公司,經物業管理公司審查同意后,并在物業管理公司工程技術人員的指導下進行施工;

              4. 嚴禁在非承重樓面砌磚體(紅磚、沙磚)隔墻;

              5. 嚴禁改變房屋的使用功能,嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房;

              6. 吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔,孔洞點陣不得≤600㎜,孔洞直徑不得≥12㎜,孔洞深度不得≥50㎜;

              7. 房屋裝修如需變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。


               

              (三)房屋防水施工的管理

              1. 防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上,并按規范要求施工,防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后,應作閉水試驗,試驗時間應不少于48小時,并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況,確認無滲漏現象后,方可后續施工;

              2. 室內裝修施工,對陽臺、廚房和衛生間,有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位,二次防水施工時應作重點和加強處理,確保無滲漏;

              3. 衛生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填,并不得只在回填找平層上做防水層,此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患;

              4. 回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度,其水泥沙漿標號不得低于1∶2,水泥沙漿厚度應≥60㎜;

              5. 衛生間地面防水必須全做,墻面防水最低點應≥300mm;若使用淋浴龍頭,安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm,寬度是淋浴龍頭左右各500mm, 陰角臨界墻寬度為1000mm,高度必須達到1800mm。

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              (四)房屋配套設施的管理

              1. 給水管不得暗敷在非防水地面,在通過無防水要求的區域內,應采用天、墻布管敷設方式,即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設;

              2. 給水管道安裝完畢后,應作壓力試驗,水壓不應小于9kg、穩壓不應少于兩小時; 排水管道安裝完畢后,應作沖水試驗,每個管口沖水量不應少于200kg, 沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后,方可進行下一道工序;

              3. 施工臨時用電,只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后,各回路應作通電試驗和絕緣試驗,通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行;

              4. 天然氣管道、閥門、計量表,嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外,并隨時保持良好的通風狀態,安裝后的管道接口應作漏氣檢測;

              5. 燃氣報警器探頭接通電源后,安裝在吊頂的下方,盡可能靠近和正對燃氣用具,不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝;

              6. 燃氣熱水器排氣管道,嚴禁接入廚房排煙道內,應按物業管理公司規定的位置和方式直接引向戶外排放。

              7. 嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內,燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上,相距天然氣表和管道≥500㎜的位置, 并將排氣管道引至戶外;

              8. 嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門,嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房,并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶,應在廚柜前門上方開4~6個直徑不≤30㎜的透氣孔;

              9. 陽臺落水主立管,嚴禁裝飾包裹。廚房、衛生間落水主立管,如確需裝飾包裹,應采用可拆卸方式,或采用紅磚隔離空包方式處理,包裹時管道與磚之間應留出5~10mm間距。有檢查口的樓層,應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹;

              10. 可視電話及紅外線監視器,不得擅自移位和改變,如需變動位置,應由原安裝單位施工人員處理;

              11. 嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置(高度和方向)。抽油煙機排煙管應規范的接入排煙道預留孔;

              12. 空調外機,應安裝在預留位置上,氟里昂管敷設,應按物業管理公司統一規定規范安裝,并將冷凝水管接入積水管內,嚴禁冷凝水散流。(注:本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝,故嚴禁安裝家用中央空調);

              13. 嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式,高度不得低于1000mm,其安裝應牢固、可靠;

              14. 入戶給水管應加設總閥,便于日常維修和檢查。

              15. 嚴禁損壞物業共有設施、設備及場地,嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。


               

              (五)施工行為的管理

              1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得損壞公共設施設備,不得影響公共環境清潔衛生,不得影響業主的正常生活秩序;

              2. 嚴禁違章作業和野蠻施工,杜絕一切不文明的施工現象和行為;

              3. 嚴禁施工現場有違反消防法規的行為,如:吸煙、亂扔煙頭、火種、不規范的使用明火、電爐(含電阻加熱器)、碘鎢燈取暖或烘烤物品等;

              4. 施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規范,嚴禁亂接亂搭;

              5. 嚴禁在公共過道、公共區域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業;

              6. 施工用水區域,應保證在不滲漏的前提下規范用水,不得侵害和影響相鄰戶;

              7. 嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區域,保證公共過道及公共區域的清潔衛生及通行安全;

              8. 嚴禁高空拋灑,嚴禁影響公共衛生和公共安全的現象和行為;

              9. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料;

              10. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施;

              11. 房屋裝修,如須變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質的施工企業承擔;

              12. 裝飾裝修企業,必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質量;

              13. 裝飾裝修企業,必須嚴格遵守施工安全操作規程,按規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。


               

              (六)商業門面裝修管理

              1. 門面室內裝修,應嚴格遵守消防安全管理規定,不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設施,嚴禁封閉和占用消防通道。

              2. 門面室內裝修,嚴禁封閉共用管線(水、電、氣、消防)井檢查口、門,應留出檢修空間及通道。

              3. 燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規定,不得埋于墻內和地下,不得接近有明火和易產生靜電火花的電器,應保持正常的空氣流通。

              4. 商業門面裝修,必須遵守附屬設施使用功能規定和要求,不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規范安裝和使用,如:通電、通水、通氣(天然氣)、通風(換氣、新風)、排水、排煙、消防水等。

              5. 商業門面室內裝修,未經計可,不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口(疏浚口)。

              6. 室內外天棚吊頂時,在遇沉水彎、檢查口(疏浚口)、消防水閥、強弱電路分線盒時,應在對應位置處預留維修檢查口,洞口尺寸應小于500×500(㎜)。

              7. 使用液化氣罐的門面,燃具與液化氣罐相距≥5m,液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通,存放處應設置防爆墻或安全防護裝置,在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識。

              8. 商業門面(辦公用房)電器安裝,應設置電源配電箱,除設置總開關(空氣開關)外,各回路應單獨設置空氣開關,確保電力的使用安全。

              9. 使用大功率電器較多的商業門面(辦公用房),并由380V三相電源變為220V兩相電源使用的,三相電源負荷分配應均衡和合理。


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              ? 餐飲門面室內裝修:

              1. 廚房污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池、隔油池,避免污水中夾帶的動(植)物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道;

              2. 店面較大的,水平排水管道長度方向≥20m的,應增置管道疏浚檢查口;

              3. 廚房油煙在進入主煙道(管)前,應安裝濾油及油煙凈化裝置,嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道(管)內,嚴禁向小區內或門面四周直接排放油煙;

              4. 嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內;

              5. 廚房抽油煙機,應采用低噪聲高速風機或專用風機,噪聲不應大于65分貝,營業時間不得超過晚上10:00點鐘。



              ? 美容美發門面室內裝修:

              1. 洗發室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網,模數不應≥2㎜;

              2. 污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池,避免污水中夾帶的發絲、發屑進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。



              ? 門面戶外裝修:

              1. 門面裝飾裝修除嚴格申報審批外,戶外裝修(門額、門柱、戶外廣告等),應嚴格按物管統一要求進行設計及施工。戶外裝修方案,未經申報和審核,不得擅自和違規施工。個性張揚,必須服從整體規劃和管理要求。

              2. 門面戶外裝修,嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修,不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可,不得擅自更改原路面整體形式和效果。

              3. 門面戶外裝飾裝修,未經計可,不得擅自改變原始結構和開狀,不得擅自增加附屬構筑物,不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果。

              4. 門面空調安裝,應遵守物管的規定和要求,安裝前應將安裝方案報物管審核,并在物管有關人員的現場指導下進行。


               

              (七)告知和督導義務

              1. 裝修管理人員應將小區物業管理規定及相關管理辦法,詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業主、租賃人或裝修公司人員。

              2. 裝修管理人員有權利和義務,將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業主。

              3. 裝修管理人員應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業主。

              4. 裝修管理人員應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業主和裝修施工人員。

              5. 裝修管理人員有權利和義務,維護裝飾裝修管理規定,維護業主利益,對裝修施工中的違規行為予以及時的糾正,并督導業主或裝修施工人員進行整改。

              6. 裝修管理人員對檢查中發現的質量問題和隱患,應及時的跟進和處理,并及時的督導和予以解決。

              7. 裝修管理人員對業主和裝修施工人員提出的詢問和求助,應予以當面的解釋和指導,對難以陳述問題,應親臨施工現場予以幫助和督導。


               

              (八)物業裝修管理如何規避責任

              1. 認真履行告知義務:物業裝修管理,必須將物管公司裝修管理的相關規定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業主和裝修施工人員。

              2. 依理依法的管理:物業裝修管理,必須依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行裝修管理。

              3. 堅守管理職責:物業裝修管理,必須認真履行自己的管理職責,必須做到違規必查、違規必禁、違規必究。

              4. 不得混淆管理范圍:物業裝修管理,必須清楚物業裝修管理的范圍和性質,必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理,裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

              5. 不可參與裝修業務的推薦和介紹:物業裝修管理,不得強制性的向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

              6. 不得無原則的干預業主裝修事務:物業裝修管理,不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓,或進行與物業裝修管理無關的事。


              六、對裝飾裝修違規現象的處理

              1. 對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規定》的裝飾裝修企業或個人,應當面給予批評教育,情節嚴重的給予口頭警告或書面警告,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

              2. 對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,情節嚴重的責令其停止施工,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

              3. 對裝修管理員的管理,執意不予理采的裝飾裝修企業或個人,物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決;

              4. 對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業管理條例》的裝飾裝修企業或個人,除立即停止違章規施工外,責令其限期恢復和整改,情節嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理;

              5. 在實施物業裝修管理的過程中,物業管理企業和裝修管理員,只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業管理條例》之規定行使其權力,履行其應盡的職責和義務;

              6. 在物業裝修管理活動中,物業公司擁有審查、監督和管理的權力和義務,擁有對一般違規行為的處理權,如:責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業管理公司,對裝飾裝修企業或個人的違規現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務;

              7. 在物業裝修管理活動中,對嚴重違反國家相關規定的施工行為,除強行的予以制止外,應及時的將情況上報行政主管部門處理。


              七、裝修管理員的素質要求

              1. 熟悉物業基本概念及裝修管理基本概念;

              2. 熟悉物業管理相關的法律、法規和政策;

              3. 熟悉相關的建筑裝飾裝修施工技術規范、工藝流程和施工驗收標準;

              4. 熟悉轄區環境以及配套的設備設施,熟悉轄區環境布局及房屋結構;

              5. 熟悉燃氣安全使用管理規定、消防管理條例及相關安全生產條例;

              6. 熟悉本崗位業務內容及工作流程,具有一定的建筑裝飾裝修專業基礎知識,具有一定的制圖和識圖能力;

              7. 具有一定的書寫能力和口頭表達能力,能規范的書寫與之相關的技術作業文件和說明;

              8. 具有規范的、文明的行為舉止,能做到禮貌待人,并具有一定的組織能力和協調能力;

              9. 能準確的掌握和執行相關的法律、法規和政策。


              八、裝修管理員的職責

              1. 具有高度的責任心和熱情的服務意識,具有專業的職業素養;

              2. 嚴格遵守和執行國家相關的法律、法規和政策,準確的執行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規范及標準;

              3. 嚴格審核裝修方案,在審核中對違反法規和條例明令禁止的行為和注意事項,應予以提示和制止,并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋;

              4. 在裝修巡查中,對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免給業主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患;

              5. 在裝修巡查中,對違反施工安全操作規范和消防規范行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發生;

              6. 在裝修巡查中,對違反小區管理規定行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以口頭警告或書面警告;

              7. 堅守崗位、堅持原則、履行職責,認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄,認真填寫整改通知書,并做到及時追蹤、督導和檢查;

              8. 及時協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題;

              9. 負責解答業主對小區物業裝修管理事宜的詢問,做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務,并及時處理業主的報事和求助。

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              九、裝修管理控制程序

              (一)目的:規范裝修管理工作,維護樓宇安全和房屋外觀的統一和協調,確保公共環境、設施的運行正常和使用。


              (二)適用范圍:適用于住宅小區、別墅、商住區、寫字樓物業裝修的管理工作。


              (三)職責:


              1. 管理處主任負責小區裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

              2. 樓棟管理員負責業主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

              3. 裝修管理員負責裝修方案初審,管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。

              4. 裝修管理員負責裝修竣工驗收。

              5. 裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視,裝修跟進、裝修現場監管,對裝修過程中各環節進行控制。

              6. 3.6 秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。

              7. 客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。


              (四)程序:


              1. 裝修申請:

                1.1 業主提出裝修申請時,應提供裝修施工設計方案圖(指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明(開關、插座)線路圖、給排水施工圖等)和相關技術資料,業主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。

                1.2 如業主委托裝修公司裝修,裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章(必須是鮮章)的營業執照、資質證書復印件各一份。

                1.3 如租賃戶(物業使用人)裝修申請時,應出具《租賃合同》原件及業主同意裝修的有關證明。

                1.4 如業主或租賃戶自行裝修,應與物業公司簽訂《裝修承諾書》。

                1.5 商鋪門面、娛樂場所裝修申請時,申請人(業主或租賃戶)應提供消防部門的審批文件。

                1.6 裝修管理員確認業主和租賃戶身份后,向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。


              2. 裝修審批:

                2.1 裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。

                2.2 裝修是否存在有嚴重的消防隱患。

                2.3 是否有其他違章情況。如:亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

                2.4 初審合格后,報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批,審批工作在三個工作日內完成。

                2.5 裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業主,對需要業主修改裝修設計的,應告之業主修改。

                2.6 裝修申請獲得批準后,裝修管理員應通知業主到客服中心辦理有關手續,交納相關費用,參照《裝修收費一覽表》:

                2.6.1 業主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。

                2.6.2 裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

                2.6.3 裝修施工單位將施工人員照片(兩張)和身份證復印件交客服中心,辦理(臨時出入證)和施工人員基本情況登記。

                2.6.4 施工人員(臨時出入證),分正、副兩證,正證由施工人員隨身攜帶,副證進入小區時交門衛臨時保存。

                2.6.5 裝修相關費用完清后,發放《施工許可證》,通知工程部開啟該戶水電,告知業主可以進場裝修施工。


              3. 施工期間的管理:

                3.1 裝修施工期間,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況,并將檢查情況,記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區有關管理規定,對施工人員進行秩序維護管理。

                3.2 發現下列情況,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

                3.2.1 未按規定張貼《施工許可證》的;

                3.2.2 未按規定的施工時間施工的;

                3.2.3 超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的;

                3.2.4 違反裝修管理規定及國家相關規定的;

                3.3 業主或裝修施工人員,就裝修事宜提出請求協助或幫助時,裝修管理員應予積極的支持和配合,在詳細了解業主提出的請求后,及時的給予幫助和處理。


              4. 裝修竣工驗收:

                4.1 裝修施工結束后,業主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。

                4.2 裝修管理人員、業主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況,按以下程序辦理,如發現違章情況,按本程序4.5項辦理。

                4.3 竣工驗收合格的,由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”,并簽署姓名和日期。

                4.4 施工人員撤場時,客服中心收回《臨時出入證》,如有丟失,出入證押金不予以退還。客服中心應通知門崗該戶裝修人員已清場。

                4.5 裝修驗收合格,并已入住三個月,業主應申請裝修復驗,裝修管理員應到現場復驗,如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后,經公司經理審批,由財務退還業主或裝修施工單位的裝修保證金。

                 

              5. 違章裝修的處理:

                5.1  裝修施工期間或裝修竣工驗收中,發現違規裝修行為的,裝修管理員應立即要求違規整改,并視其情況,按以下方式進行處理:

                5.1.1 批評教育,責令立即整改。

                5.1.2 出具《裝修整改通知書》,限期整改。

                5.1.3 出具《裝修驗收整改通知書》,限期整改。

                5.1.4 情形嚴重的報公司經理批準,實施停電停水,強行制止違規及侵害行為。

                5.1.5 要求損失賠償的,報公司經理批準。

                5.1.6 情形特別嚴重的,除強行停止施工外,報相關行政部門處理。

                5.2 裝修施工驗收時,如發現業主違章裝修的,裝修管理員,應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況請示公司經理同意后,列清扣款數額,由財務按以下方法進行扣款,扣款順序為:

                5.2.1 首先從業主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

                5.2.2 業主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的,由業主支付現金方式給予賠償。

                5.2.3 對嚴重違反裝修管理規定的,且又拒絕整改的業主或裝修施工單位,裝修管理員按規定不予驗收,并拒簽《入住許可證》


              6. 裝修檔案管理:

                6.1 裝修竣工,通過驗收,由客戶服務中心片區樓管員收集、整理裝修管理資料,統一歸檔。

                6.2 裝修檔案管理按公司有關文件管理規定執行。


              7. 相關支持及參考文件:

                7.1 《物權法》

                7.2 《物業管理條例》

                7.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

                7.4 《管理規約》

                7.5 《物業管理服務合同》

                7.6 《裝修施工管理服管理協議》

                7.7 《業主手冊》

                7.8 《裝修施工現場管理規定》

                7.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》


              8. 相關記錄表格備案文件:

                8.1 《裝修委托書》

                8.2 《裝修申報表》

                8.3 《裝修承諾書》

                8.4 《裝修許可證》

                8.5 《裝修收費一覽表》

                8.6 《裝修申報情況記錄表》

                8.7 《裝修動態一覽表》

                8.8 《施工人員登記表》

                8.9 《裝修巡視檢查記錄表》

                8.10 《裝修整改通知書》

                8.11 《裝修竣工驗收表》

                8.12 《入住許可證》

              圖片關鍵詞版權說明:文章素材源于簽約作家或網絡,網絡素材無從查證作者,原創作者可聯系我們予以公示!


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